Kredyt hipoteczny: jak się przygotować przed wizytą w banku

Kredyt hipoteczny to zwykle największa umowa finansowa w życiu. Mimo to wiele osób idzie do banku bez przygotowania: z ogólnym pomysłem na mieszkanie i nadzieją, że „jakoś to będzie”. Tymczasem to, co zrobisz kilka miesięcy przed złożeniem wniosku, potrafi zdecydować o tym, czy dostaniesz kredyt i na jakich warunkach.

Poniżej znajdziesz plan przygotowań, który przechodzę z klientami. Bez konkretnych stawek i progów, bo te zmieniają się często i różnią między bankami. Za to z listą rzeczy, które zależą od ciebie.

Sprawdź swoją historię kredytową

Bank zajrzy do twojej historii w bazach kredytowych, zanim w ogóle zacznie liczyć zdolność. Zrób to wcześniej niż on. Pobierz raport i sprawdź:

• czy nie masz zapomnianych opóźnień w spłatach, nawet drobnych,
• czy widnieją tam zobowiązania, które są już spłacone, a nadal widnieją jako aktywne,
• ile masz kart kredytowych i limitów w koncie, także tych nieużywanych.

Ostatni punkt zaskakuje wiele osób. Nieużywana karta z limitem obniża zdolność kredytową, bo bank zakłada, że w każdej chwili możesz z niej skorzystać. Jeśli nie jest ci potrzebna, zamknij ją z wyprzedzeniem.

Uporządkuj zobowiązania

Każda rata, którą płacisz dziś, zmniejsza kwotę, jaką bank może ci pożyczyć. Zastanów się, czy przed wnioskiem możesz spłacić drobne pożyczki albo zakupy na raty. Unikaj też brania nowych zobowiązań w okresie przygotowań. Telefon na raty czy auto w leasingu kupione tuż przed wnioskiem potrafią zepsuć wyliczenia. Więcej o tym, jak bank liczy zdolność i co ją obniża, piszę we wpisie o zdolności kredytowej.

Zadbaj o stabilność dochodu

Dla banku liczy się nie tylko wysokość dochodu, ale też jego źródło i ciągłość. Jeśli planujesz zmianę pracy, rodzaju umowy albo założenie firmy, porozmawiaj o kredycie wcześniej. Banki różnie podchodzą do okresu zatrudnienia, umów na czas określony czy dochodów z działalności. Zmiana w złym momencie może przesunąć kredyt o wiele miesięcy.

Zbuduj wkład własny i rezerwę

Wkład własny to jedno, ale nie wydawaj na niego ostatnich pieniędzy. Przy zakupie mieszkania pojawiają się koszty, o których łatwo zapomnieć: notariusz, podatki i opłaty sądowe, wycena nieruchomości, prowizja pośrednika, ubezpieczenia, przeprowadzka, wykończenie. Policz je wcześniej i zostaw rezerwę na nieprzewidziane wydatki po zakupie.

Pamiętaj też, że bank może chcieć zobaczyć, skąd pochodzą pieniądze na wkład. Jeśli część to pomoc od rodziny, zadbaj o odpowiednie udokumentowanie darowizny.

Policz ratę, którą udźwigniesz naprawdę

To, ile bank jest gotów pożyczyć, nie musi być kwotą, którą warto wziąć. Zanim zaczniesz oglądać mieszkania, ustal własną granicę. Zadaj sobie pytania:

1. Jaką ratę zapłacę bez rezygnowania z oszczędzania?
2. Co się stanie z budżetem, jeśli rata wzrośnie?
3. Czy poradzę sobie, gdy jeden z dochodów w domu na jakiś czas zniknie?
4. Czy planuję w najbliższych latach zmiany, takie jak dziecko, przerwa w pracy czy własna firma?

Orientacyjną ratę policzysz w kalkulatorze „Rata kredytu” na stronie głównej. To dobry punkt wyjścia do rozmowy, choć każdy bank liczy po swojemu.

Przygotuj dokumenty

Lista zależy od banku i rodzaju dochodu, ale zwykle obejmuje:

• dokument tożsamości,
• zaświadczenie o zarobkach albo dokumenty z działalności,
• wyciągi z konta z ostatnich miesięcy,
• umowy obecnych kredytów i pożyczek,
• dokumenty nieruchomości: umowę przedwstępną, wypis z księgi wieczystej, a przy rynku pierwotnym umowę deweloperską i prospekt.

Zbierz je w jednym miejscu, zanim zaczniesz składać wnioski. Brakujący dokument w połowie procesu to najczęstszy powód opóźnień.

Porównuj całkowity koszt, nie tylko ratę

Najniższa rata nie zawsze oznacza najtańszy kredyt. Porównując oferty, patrz na całkowity koszt i na to, co bank wymaga w pakiecie: konto, karta, ubezpieczenia, wpływy wynagrodzenia. Sprawdź też zasady nadpłat i wcześniejszej spłaty oraz to, jak zmienia się oprocentowanie w czasie. O wyborze oprocentowania piszę we wpisie stała czy zmienna stopa procentowa. Złożenie wniosków w kilku bankach jednocześnie daje realny wybór i lepszą pozycję do rozmowy.

Ubezpieczenia przy kredycie

Przy hipotece bank zwykle wymaga ubezpieczenia nieruchomości, a często proponuje też ubezpieczenie na życie albo od utraty pracy. Nie musisz brać wszystkiego w pakiecie z banku. Zapytaj, czy możesz przedstawić własną polisę spełniającą wymagania banku, i porównaj zakres oraz koszt. Własne ubezpieczenie na życie bywa lepiej dopasowane do rodziny, bo chroni nie tylko kredyt, ale też bliskich. Jak porównać oba warianty, opisuję we wpisie o polisie z banku i własnej z cesją.

Co po decyzji kredytowej

Pozytywna decyzja to nie koniec. Zanim podpiszesz umowę, przeczytaj ją spokojnie w domu i porównaj z wcześniejszą ofertą. Zwróć uwagę na warunki uruchomienia kredytu, terminy wypłaty transz przy budowie albo rynku pierwotnym i obowiązki, które musisz spełnić po podpisaniu, na przykład dostarczenie dokumentów do banku w określonym czasie. Zapisz je w kalendarzu. Spóźnienie z jednym zaświadczeniem potrafi podnieść koszt kredytu.

Najczęstsze błędy

• Szukanie mieszkania przed sprawdzeniem zdolności kredytowej.
• Nowe raty i karty tuż przed złożeniem wniosku.
• Wydanie wszystkich oszczędności na wkład i brak rezerwy.
• Wniosek tylko w jednym banku.
• Podpisywanie umowy bez przeczytania warunków dodatkowych produktów.

Jeśli chcesz przejść przez ten proces z kimś, kto zna oferty wielu banków, umów się na rozmowę. Sprawdzę twoją sytuację, zanim zrobi to bank.