Nadpłata kredytu hipotecznego: skrócić okres czy obniżyć ratę

Premia, zwrot podatku albo po prostu nadwyżka w budżecie. Wiele osób myśli wtedy o nadpłacie kredytu hipotecznego. Przy nadpłacie trzeba zwykle zdecydować, jak bank ma przeliczyć kredyt: skrócić okres spłaty czy obniżyć ratę. Różnica w kosztach potrafi być duża, ale wybór nie sprowadza się tylko do tego, który wariant daje więcej na papierze.

Masz prawo nadpłacić kredyt

Ustawa o kredycie hipotecznym daje ci prawo do spłaty całości albo części kredytu przed terminem w każdym czasie. Bank może pobrać za to rekompensatę tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa, i tylko w określonych granicach:

• przy stopie zmiennej wyłącznie w ciągu pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki, które ta kwota dałaby przez rok,
• przy stopie okresowo stałej w okresie, w którym obowiązuje stała stopa,
• w każdym przypadku nie więcej niż koszty banku bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą.

Możesz poprosić bank o informację o kosztach nadpłaty. Bank musi ją przekazać na trwałym nośniku w ciągu 7 dni roboczych i nie może wstrzymywać przyjęcia nadpłaty do czasu przekazania ci tej informacji. Sprawdź też w umowie albo regulaminie, jak zgłosić nadpłatę i czy możesz wybrać wariant przy każdej wpłacie.

Dwa warianty nadpłaty

Obniżenie raty: okres spłaty zostaje bez zmian, a bank przelicza ratę od mniejszego salda. Co miesiąc płacisz mniej.

Skrócenie okresu: rata zostaje mniej więcej taka sama, ale kończysz spłatę wcześniej. Ponieważ co miesiąc spłacasz więcej kapitału, płacisz mniej odsetek.

Skąd ta różnica

Skrócenie okresu wygląda w przykładzie dużo lepiej, ale nie ma tu magii. W tym wariancie przez kolejne lata nadal płacisz pełną ratę, więc szybciej spłacasz kapitał. W wariancie z niższą ratą te 155 zł co miesiąc zostaje w twoim budżecie. Gdybyś przy obniżonej racie co miesiąc nadpłacał różnicę, wynik byłby zbliżony do skrócenia okresu. Wybór sprowadza się więc do pytania, czy wolisz mniejszy koszt kredytu, czy większą swobodę w budżecie.

Kiedy lepiej obniżyć ratę

• Twój dochód jest nieregularny albo spodziewasz się zmian, na przykład dziecka czy przerwy w pracy.
• Masz stopę zmienną i chcesz mieć zapas, gdyby oprocentowanie wzrosło.
• Planujesz kolejny kredyt. Niższa rata oznacza mniejszy udział zobowiązań w dochodzie, a to pomaga przy zdolności kredytowej.
• Chcesz zachować elastyczność. Po obniżeniu raty możesz dobrowolnie nadpłacać więcej, a po skróceniu okresu obniżenie raty bez kolejnej nadpłaty wymaga zgody banku.

Kiedy lepiej skrócić okres

• Masz stabilne dochody i gotową poduszkę finansową.
• Obecna rata nie obciąża twojego budżetu.
• Chcesz skończyć spłatę przed konkretnym momentem, na przykład przed emeryturą.
• Zależy ci przede wszystkim na jak najniższym łącznym koszcie kredytu.

Jednorazowo czy regularnie

Nadpłata nie musi być dużą, jednorazową kwotą. Możesz też co miesiąc dopłacać stałą sumę ponad ratę. Im wcześniej nadpłacisz, tym dłużej płacisz odsetki od mniejszego salda. Regularna nadpłata ma jeszcze jedną zaletę: łatwiej ją wpisać w budżet i zmienić, gdy sytuacja się pogorszy. Zanim ją ustawisz, sprawdź, czy bank wymaga osobnej dyspozycji przy każdej nadpłacie, czy ma minimalną kwotę i czy w okresie rekompensaty pobiera rekompensatę od każdej wpłaty. Jeśli ten okres kończy się za kilka miesięcy, często lepiej z nadpłatą poczekać.

Nadpłacać czy odkładać

Zanim nadpłacisz kredyt, sprawdź kolejność. Pieniędzy wpłaconych na nadpłatę nie wypłacisz z powrotem, gdy nagle będą potrzebne. Dlatego najpierw zbuduj poduszkę finansową i spłać droższe długi, na przykład zadłużenie na karcie.

Potem porównaj nadpłatę z oszczędzaniem. Nadpłata daje pewny efekt: oszczędzasz odsetki według oprocentowania kredytu, bez podatku i bez ryzyka rynkowego. Przy stopie zmiennej ta korzyść zmienia się jednak razem z oprocentowaniem. Odsetki z lokat i obligacji trzymanych poza kontami z ulgami podatkowymi, takimi jak IKE i IKZE, podlegają co do zasady 19% podatkowi, więc porównuj wynik po podatku. Inwestycje mogą przynieść więcej, ale mogą też stracić na wartości. O kontach emerytalnych z ulgami piszę we wpisie IKE i IKZE: czym się różnią. Dla wielu rodzin rozsądny jest podział: część na nadpłatę, część na długoterminowe oszczędności.

Jak zrobić nadpłatę krok po kroku

1. Sprawdź w umowie, czy i kiedy bank może pobrać rekompensatę, oraz jak zgłosić nadpłatę.
2. Jeśli masz wątpliwości, poproś bank o informację o kosztach.
3. Wybierz wariant: skrócenie okresu albo obniżenie raty.
4. Po nadpłacie sprawdź nowy harmonogram i porównaj go z tym, czego się spodziewałeś.
5. Sprawdź ubezpieczenia. Jeśli składka liczy się od salda, powinna spaść. Jeśli masz własną polisę z cesją, zobacz, czy suma ubezpieczenia nadal pasuje do potrzeb rodziny. Więcej we wpisie o ubezpieczeniu na życie do kredytu.

Najczęstsze błędy

• Nadpłata ostatnimi oszczędnościami. Gdy przyjdzie nagły wydatek, zostaje drogi kredyt gotówkowy.
• Wybór wariantu bez zastanowienia. Bank może rozliczyć nadpłatę według domyślnego wariantu, a nie tego, który wybrałbyś sam.
• Nadpłata w okresie rekompensaty bez sprawdzenia kosztu. Czasem lepiej odczekać kilka miesięcy.
• Patrzenie tylko na odsetki. Elastyczność budżetu też ma swoją wartość.

Orientacyjną ratę po nadpłacie sprawdzisz w kalkulatorze „Rata kredytu” na stronie głównej: wpisz saldo, które zostanie do spłaty, i pozostały okres. Jeśli chcesz policzyć oba warianty na swoich liczbach i ułożyć plan nadpłat razem z oszczędzaniem, umów się na rozmowę.